Nueva Circular Nº37 del SII imparte instrucciones sobre modificaciones al IVA en materia de bienes inmuebles

El día 20 de mayo del presente, el Servicio de Impuestos Internos publicó la Circular Nº 37, en la cual imparte instrucciones respecto a las modificaciones que la Ley 21.210, publicada el 24 de febrero del 2020, efectuó a la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios en materia de bienes inmuebles.

Las instrucciones emanadas de la Circular tratan diversas materias, entre las cuales destacamos las siguientes:

1. Concepto de Venta y de Vendedor

• Se reitera que no se encuentran afectas a IVA las operaciones que involucren bienes raíces sin construcciones (terrenos eriazos) o que, incluyéndolas, no las efectúe un vendedor habitual. Se reitera el criterio ya conocido respecto de los bienes raíces urbanizados.
• Fue eliminada la referencia a que, para ser catalogado de habitual, la transferencia del bien raíz debía ser efectuada por un vendedor con giro inmobiliario especifico. Asimismo, fue eliminada la presunción de 1 año entre la fecha de la compra y la venta. Con ello se reforzó la idea que ser considerado un vendedor habitual depende de un análisis de las circunstancias específicas del caso específico.

2. Arrendamiento de bienes inmuebles amoblados

En caso del arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de cesión del uso y goce temporal de un bien raíz amoblado o con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial se estableció que para que la operación se encuentre gravada con IVA, al momento de la celebración del contrato, el inmueble deberá contar con mobiliario mínimo y suficiente en atención a su destino.

Así, por ejemplo, se estableció que si el bien inmueble es:

• Habitacional: debe contar con cama, comedor, vajilla, etc., elementos que permitan habitarlo y pernoctar en él.
• Oficina: debe contar con escritorio, silla y cualquier mueble adicional para archivo, custodia de documentos o para el uso de oficina, como una mesa para reunión, apoyo de computadores o impresoras u otros que tengan esa finalidad.
• Comercial o industrial: debe contar con mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.

El Servicio de Impuestos Internos, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones particulares que darán origen a la configuración de este hecho gravado.

3. Base Imponible: ¿Cómo se determina?

• En la venta de bienes inmuebles en cuya adquisición no se soportó IVA. Se refiere al caso de vendedores habituales que al momento de adquirir el correspondiente bien inmueble no pagó IVA y, por lo tanto, al momento de venderlo no cuenta con crédito, debiendo pagar íntegramente el débito. En este caso fue eliminado el requisito que el inmueble fuera “usado”. Adicionalmente, el valor del terreno que debe restarse a la base del impuesto es el valor comercial a la fecha de la operación (proporcional al bien raíz que se enajena), independiente del valor que el vendedor le haya asignado al adquirirlo. Finalmente, se establecieron algunos medios de prueba aceptados para fijar el valor comercial.
• En el arrendamiento de bienes raíces gravado con IVA. La base imponible del arriendo de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, se determina rebajando obligatoriamente el 11% del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
• En la venta gravada con IVA de bienes raíces nuevos. Fueron eliminadas las restricciones que imponía el artículo 17 de la Ley del IVA, debiendo en definitiva rebajarse de la base imponible el valor pagado por el terreno, sea que hubieren o no transcurrido tres años desde su adquisición.

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